İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
1. Kiraya verenin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası
Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 inci maddesinde düzenlenmiştir. Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Belirli süreli konut veyahut çatılı işyeri söz konusu olduğunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılırken süre kira sözleşmesinin sona erdiği tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılabilmektedir.
Örneğin; 01.01.2022 tarihli imzalanan bir yıllık imzalanan belirli süreli bir kira sözleşmesinde ihtiyaç sebebine dayalı olarak açılacak dava bu 1 yıllık sürenin sonu olan 31.12.2022 tarihinden başlayarak bir ay olduğundan 31.01.2023 tarihine kadar açılabilecektir.
Belirsiz süreli olarak imzalanan konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılırken kiraya ilişkin genel hükümlere bakılarak fesih dönemi ve fesih bildiriminin süresi belirlenmesi gerekecektir. Buna göre Türk Borçlar Kanunu’nun 329 uncu maddesi uyarınca kira sözleşmesi, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilecektir.
Örneğin; 01.01.2022 tarihinde imzalanan ve bu konuda yerel adette bulunmayan belirsiz süreli kira sözleşmesinin fesih dönemleri ve fesih bildiriminin gönderilebileceği son tarih şunlardır:
01.01.2022 – 30.06.2022 (1. Fesih Dönemi) 31.03.2022 (Fesih Bildirim Son Tarihi)
01.07.2022 – 31.12.2022 (2. Fesih Dönemi) 30.09.2022 (Fesih Bildirim Son Tarihi)
01.01.2023 – 30.06.2023 (3. Fesih Dönemi) 31.03.2023 (Fesih Bildirim Son Tarihi)
01.07.2023 – 31.12.2023 (4. Fesih Dönemi) 30.09.2023 (Fesih Bildirim Son Tarihi)
Bu fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Aksi takdirde bu sebeple açılan dava reddedilecektir.
T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/7043, K. 2015/7734
Dava, işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Davacı, halen işi bulunmayan torununun, kahvehane olarak işletilen dava konusu kiralananı aynı şekilde kahvehane olarak işleteceğinden bahisle, kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiş olup tanık beyanları ve davalı tarafın ihtiyacın samimi olmadığı konusunda dosyaya herhangi bir delil sunmadığı gözetilerek davacının torununun, işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca Ziraat Fakültesi mezunu olan ihtiyaçlının mesleği ile ilgili bir iş dışında başka bir iş yapmak istemesi, ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığı olarak değerlendirilmez. Bu durumda, mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7751 E., 2019/493 K.
Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
2. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351 inci maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Burada önemli olan diğer husus ise bu ihtiyacın zorunlu, samimi ve gerçek olup olmamasıdır. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Söz konusu ihtiyaç zorunlu, samimi ve gerçek değilse açılan dava, yetkili ve görevli mahkeme olan taşınmazın bulunduğu yerde bulunan sulh hukuk mahkemesince reddedilecektir.
3. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme
İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
4. Kiralanan ihtiyaç sebebi ile tahliye sağlanırsa kiralananı yeniden kiraya verme yasağı
Kiralanan ihtiyaç sebebi ile tahliye sağlanırsa kiralananı yeniden kiraya verebilir mi? sorusunun cevabı TBK 355 inci maddesinde yer almaktadır. Bu madde uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamamaktadır. Yani üç yıl boyunca kiralama yasağı söz konusudur. Kiraya veren, bu hükme aykırı davrandığı takdirde ise eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken ve Yargıtay’ın da benimsediği görüş “kiralananın boşaltılmasını sağladığında” kanun lafzından hareketle kiralananın mahkeme ve icra yoluyla tahliyesinin sağlanması durumunda haklı sebep olmaksızın taşınmazını yeni birisine kiraya verdiğinde uygulama alanı bulabileceğidir.
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4632 E. , 2019/1687 K.
…Somut olayda; davacının 01.05.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları Berrin’ in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıç tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşılmıştır.
